欢迎您访问365bet提款多久到账_365bet官方备用_澳门365bet官网的公司网站!
当前位置:首页 > 经典案例 经典案例
关于颜雪明《“成本决定人防车位归属”?无锡中院的判决让人眼前一黑!》的点滴思考
发布者:admin??发布时间:2018-6-4 18:15:03??点击:965

2018年6月3日,颜雪明发表了一篇《“成本决定人防车位归属”?无锡中院的判决让人眼前一黑!》文章,其中提出“本案的核心在于人防车位的所有权属于谁”,显然,作为一个非法律人士也能明白,如果人防车位的所有权归属清晰明了,本案就不会引起这么多的关注。其文章显然是“标题党”式的哗众取宠,更是对无锡市两级人民法院的公正、公平的裁判结果的断章取义。

首先,他引用了《物权法》第142条,提出“商品房小区,是开发商先取得了建设用地使用权,而后建造完成的。小区中的人防车位属于构筑物,原始所有权属于开发商,自是毫无疑问。什么情况下除外呢?一是法律另有规定,例如物业管理用房属于全体业主,就是法律剥夺了开发商的原始所有权;二是买卖双方另有约定,出卖人同意将所有权让与买受人。”,“在此基础上,只要法律对人防车位的所有权、收益权没有特别规定,当事人又没有特别约定的,这个人防车位归谁,不是昭然若揭吗?”(暗指归开发商)。作为法律人士作出这样的分析和结论,我们真正是捏了一把冷汗。众所周知,我国现行的法律法规并没有“人防车位”的概念,关于地下防空室的产权归属尚有争议;其次,在法律模糊地带,作为强势的开发商销售房屋时,难道会傻到在合同中约定将所谓的人防车位所有权或收益权转让给业主?

然后,他引用了《人民防空法》第五条,他提出“这里,也没有对人防工程的所有权做特别规定,却明确了使用、收益的权利都属于投资人,也就是开发商。”依照颜雪明的逻辑,我们总结如下:他认为,开发商当然属于人民防空工程的投资人,该投资人不会因为全体业主支付了小区开发成本而成为人民防空工程的所有权人。他还举例,几个客户花了80元买了50元成本的豆腐,剩下十斤的豆腐因为该豆腐成本被客户分摊了,故不属于卖豆腐的人了的类似逻辑错误,最终,得出“成本确定所有权归属的low思维”的结论。

读罢,掩卷叹息!颜雪明此篇文章显然是偷换概念,没有法理论证,却有利益代表之嫌。

人防车位并不是法定术语,所谓人防车位,即开发商根据国家对地下车库相关技术规范和地下车库使用的标准,将结建的地下防空室该作为地下停车位使用。依照我国1997年1月1日施行的《人民防空法》第22条之规定,城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。可见,防空地下室属于小区的法定配套设施,修建防空地下室也是国家课以开发商的强制性义务(不归属国家所有,本文不展开详细论述)。因此,人防车位,我们认为首先时人防,其次才是车位。不管是人防功能还是车位功能,都是为了社会公共安全或小区全体业主服务,而不应该是开发商的私有财产。

此外,我国2007年的《物权法》并没有明确规定商品房小区配套的地下人防工程的权属,人防工程属于附属公用设施其他公共场所以及是否等同于规划内的车位、车库等众说纷纭。《物权法》第一百三十五条规定了建设用地使用权的权能、第一百三十六条规定了建设用地使用权的作用范围,即地下、地表和地面。人防车位在法律物的分类中属于不动产,而不动产指土地及其定着物即固定并附着于土地的物,如房屋及其他建筑物、固定于土地的其他设施等,没有土地,人防车位犹如“空中楼阁”,即人防车位所附着地下空间使用权不能脱离的住宅小区的建设用地使用权。开发商在没有单独或另外依法受让取得地下空间使用权的情形下,由于住宅小区商品房在出售后,土地使用权人从开发商转移至全体业主,依附于土地使用权建造的地下人防工程应当作为附属物,属于全体业主所有。其次,小区结建人防工程具有从属性与不可分割性,应当作为共有部分来认定,其通常不具有构造上的独立性和利用上的独立性。最后,结建人防工程不能等同于车库,车库一般情况下属于独立使用的空间,法律允许开发商和业主约定车库的归属,而不可能允许约定地下人防工程的归属。

根据《人民防空法》第五条之规定,人民防空工程平时投资者使用管理,收益归投资者所有。那么谁是人防工程的“投资者”呢?

无锡市中级人民法院并不是以“成本决定人防车位归属”的逻辑基础判决,本案的成本决定的是谁是地下防空室的真正的投资者,而不是地下防空室的所有权归属,颜雪明理解显然不当。诚然,开发商是地下防空室的建造者,也是原始的投资者。但由于本案金马国际小区地下人防车位建设费用是纳入小区建设项目总投资成本的,且该成本随着商品房的出售,已无形中让业主们负担。因此,业主们才是地下人防车位的实际的投资者。《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定,人民法院审理民事案件,必须以事实为根据,以法律为准绳。在地下防空室所有权无法律依据的前提下,本案争议的焦点实际上是人防车位的使用收益归属。但无锡市两级法院没有草率、机械的理解《人民防空法》第五条,即将“投资者”理解为建造者,而是通过“成本投资”确定真正的投资者。

“经济学家马歇尔在《经济学原理》一书中指出,商品的价值是由供求关系决定的。一个拥有宽敞的地下车库的楼盘,和一个无处泊车的楼盘的房价,肯定是不能等同的。”我们认为,开发商已经从房屋销售价格中获取了其应有的利润,如果再囫囵吞枣似的理解开发商是地下防空室的投资者,地下防空室的使用收益归属开发商,这对小区业主显然是不公平的。

颜雪明还提出“而多数城市不允许人防车位销售、登记,所依据的都是地方政府的文件,这些文件本身的合法性都成问题。”我们以其提到的上海为例,2015年修订地方行政规章《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条规定,“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记,按照本市房地产登记的有关规定执行。”颜雪明文章可能忽视了民防工程分为结建民防工程和单建的民防工程。实际上,依据《上海市房地产登记条例》以及《上海市房地产登记技术规定(试行)》的相关规定,民防工程的投资者申请民防工程所有权登记时需提交申请书、身份证明、记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证、竣工验收证明、记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告等文件,提供这些文件主要为证明民防工程系投资者单独建设的,当然依法可取得所有权。而小区的民防工程属于结建的地下防空室,从现有的法律法规规定来看,其是否是开发商单独建设的,当然要从结建的地下防空室成本分析。如果按照颜雪明的逻辑,将小区人防车位产权归属开发商,收益权由开发商收取,那么地下人防工程日常维护、维修的费用必然会落空,毕竟开发商楼盘销售结束后,就抱有事不关己高高挂起的心态。我们认为,在小区地下防空室产权尚有争议的情况下,《江苏省物业管理条例》第六十五条,六十六条规定较为合理。即依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,不得将停车位出售、附赠。人民防空工程平时用作停车位的收益应当单独列账,首先用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出,有剩余费用的所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

随着城市化进程的发展,城市土地资源越来越稀缺,而私家车的递增速度也远超出城市及其规划的承载能力,“买车容易停车难”成为城市发展的一大问题而住宅小区的车位矛盾更是日益凸显。我们希冀通过对本案的探讨、交流,可以推动法律、法规修订或司法解释出台,以明晰结建的地下防空室的所有权归属,因小区结建的地下防空室使用收益归属,维护广大业主的合法权益,维护小区的稳定。

上一页:安置房出卖人与第三人恶意串通进行产权登记,买受人可以要求出卖人与第三人一并履行协助过户义务
下一页:人保和物保并存时,债权人应如何实现债权?
????
?
昵 称: *
评论内容: *
验证码: ??
?
365bet提款多久到账_365bet官方备用_澳门365bet官网 | COPYRIGHT ? 2017 版权归本公司所有,未经授权,任何其他公司或个人均不允许来复制、抄袭!